Vous avez envie d'acheter un appartement ou une maison ? Avant de passer vos soirées à écumer les annonces immobilières, il y a une étape beaucoup plus importante : savoir quel projet immobilier votre situation financière permet réellement de financer.
Parce qu'entre le prix affiché sur une annonce et le budget que la banque acceptera réellement de financer, il peut y avoir… quelques surprises.
Et mieux vaut les découvrir avant de tomber amoureux d'une maison avec jardin, piscine et cuisine de rêve. 😉
1. Votre budget immobilier ne se résume pas à votre salaire
La première erreur consiste à faire un calcul très simple :
« Je gagne 3 000 € par mois, donc je peux emprunter X € sur 25 ans. »
En réalité, une banque analyse votre situation dans son ensemble.
Elle va notamment regarder :
vos revenus ;
vos charges ;
vos crédits en cours ;
votre situation professionnelle ;
votre épargne ;
votre apport éventuel ;
la composition de votre foyer ;
votre fonctionnement bancaire ;
votre projet immobilier ;
la durée du financement ;
le coût de l'assurance emprunteur ;
et votre capacité à conserver un niveau de vie cohérent après l'opération.
Et surtout, tous les euros qui arrivent sur votre compte ne sont pas nécessairement considérés comme du revenu par la banque.
C'est un point essentiel lorsqu'on veut estimer sa capacité d'emprunt.
2. Le salaire que vous percevez n'est pas forcément le salaire retenu par la banque
C'est probablement l'une des erreurs les plus fréquentes lorsque l'on calcule soi-même sa capacité d'emprunt.
Vous regardez votre compte bancaire et vous constatez :
« Je touche 3 000 € par mois. »
La banque, elle, va chercher à déterminer quelle partie de ces 3 000 € constitue réellement un revenu pérenne et retenable dans son analyse.
Et la différence peut être importante.
🚛 Vous êtes chauffeur routier ?
Vous pouvez par exemple percevoir 3 000 € chaque mois grâce à votre salaire, aux heures supplémentaires, aux indemnités de déplacement, aux paniers repas et à différents éléments liés à votre activité.
Mais la banque ne retiendra pas nécessairement 3 000 € de revenus mensuels pour calculer votre capacité d'emprunt.
Une partie des sommes perçues peut correspondre à des indemnités ou remboursements liés aux frais professionnels et ne constitue donc pas nécessairement du salaire retenu intégralement.
⏱️ Vous faites beaucoup d'heures supplémentaires ?
Même problème.
Si vos trois derniers bulletins de salaire sont particulièrement élevés parce que vous avez multiplié les heures supplémentaires, vous pourriez penser :
« Mes revenus ont augmenté, donc ma capacité d'emprunt aussi. »
Pas forcément.
La banque va notamment s'interroger sur le caractère régulier et pérenne de ces revenus.
Des heures supplémentaires ponctuelles ne sont pas nécessairement retenues de la même manière qu'un salaire fixe.
👔 Vous cumulez plusieurs emplois ?
Là encore, additionner simplement tous les salaires que vous percevez ne suffit pas.
Selon les politiques bancaires, certains revenus complémentaires peuvent être retraités, pondérés ou plafonnés.
Dans certaines pratiques bancaires, notamment lorsqu'il existe plusieurs emplois salariés, le volume d'heures retenu peut être plafonné — par exemple autour de 192 heures mensuelles.
Ce n'est donc pas parce que vous travaillez énormément que la banque retiendra mécaniquement l'intégralité des revenus correspondants.
🎁 Et le 13e mois ?
Il peut, à l'inverse, être pris en compte lorsqu'il constitue un élément contractuel et régulier de votre rémunération.
C'est toute la différence entre un revenu qui apparaît ponctuellement sur un bulletin de salaire et un élément de rémunération prévu durablement par votre contrat de travail.
🧮 En résumé
Votre revenu bancaire n'est pas nécessairement égal à votre revenu réellement encaissé.
La banque va regarder la nature des différents éléments de rémunération et leur caractère régulier et pérenne.
Avant de calculer votre capacité d'emprunt, il faut donc d'abord déterminer quels revenus seront réellement retenus.
Et c'est justement l'une des raisons pour lesquelles les simulateurs en ligne peuvent donner un résultat très différent de celui obtenu lors d'une véritable étude de financement.
3. Votre capacité d'emprunt n'est qu'une première estimation
La capacité d'emprunt correspond au montant que vous pouvez raisonnablement consacrer au remboursement de votre financement.
Pour l'estimer, il faut notamment tenir compte des revenus retenus et des charges prises en compte.
Mais le résultat d'un simulateur doit être considéré comme une première estimation, et non comme une décision bancaire.
Deux personnes ayant exactement le même salaire peuvent avoir des capacités de financement très différentes.
Pourquoi ?
Parce qu'elles peuvent avoir :
des crédits en cours différents ;
des revenus locatifs ;
des pensions alimentaires ;
des enfants à charge ;
une épargne différente ;
une situation professionnelle différente ;
des revenus variables différents ;
ou encore des projets immobiliers qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.
Le montant que vous pouvez théoriquement emprunter n'est donc pas forcément le montant que vous devriez emprunter.
Et c'est une distinction essentielle.
4. Le fameux seuil de 35 %
Le taux d'effort constitue un élément central de l'analyse.
Le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière prévoit en principe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise dans les charges retenues.
La durée maximale du crédit est normalement de 25 ans, avec certaines possibilités de différé dans les situations prévues par le dispositif.
Mais attention :
35 % n'est pas un droit au crédit.
Une banque peut parfaitement refuser un dossier dont le taux d'effort est inférieur à 35 %.
Et inversement, le fait que le cadre réglementaire prévoie une marge de flexibilité ne signifie absolument pas qu'un emprunteur dépassant 35 % trouvera automatiquement une banque pour le financer.
En pratique, ne construisez pas votre projet sur une dérogation
Le dépassement du seuil existe dans certaines situations, mais il reste une exception, pas une solution sur laquelle un emprunteur peut raisonnablement compter.
Un projet dépassant 35 % doit donc être considéré comme nettement plus difficile à financer.
Son étude dépendra notamment :
du profil de l'emprunteur ;
de ses revenus ;
de son reste à vivre ;
de son patrimoine ;
de son projet ;
de son niveau d'apport ;
et de la politique de l'établissement sollicité.
Le bon réflexe n'est donc pas de se dire « je peux dépasser 35 % », mais de construire son projet sur une base de 35 % maximum.
Toute éventuelle dérogation doit être considérée comme une possibilité exceptionnelle, et non comme un acquis.
5. Votre apport compte… mais pas seulement pour rassurer la banque
L'apport personnel est souvent présenté comme une condition indispensable pour acheter.
Ce n'est pas aussi simple.
Selon le projet et le profil de l'emprunteur, certains financements peuvent être envisagés avec un apport limité, voire exceptionnellement sans apport.
Mais il faut être très prudent avec cette dernière possibilité.
Sans apport ne signifie pas forcément sans épargne
Le financement du prix du bien et des travaux ne signifie pas automatiquement que la banque financera également les frais annexes de l'opération.
Il faut notamment anticiper :
les frais d'acquisition ;
les frais de garantie ;
les frais de dossier ;
les éventuels frais de courtage ;
et les autres dépenses liées à l'opération.
En théorie, certains financements peuvent dépasser le seul prix du bien et des travaux.
En pratique, ce type de financement reste extrêmement rare.
Dans l'immense majorité des dossiers, il est donc beaucoup plus prudent de prévoir une épargne permettant de prendre en charge les frais qui ne seront pas intégrés au financement.
Ne construisez pas votre projet immobilier en partant du principe que la banque financera nécessairement l'intégralité de l'opération.
Cela peut paraître frustrant lorsque l'on dispose de revenus suffisants mais de peu d'épargne.
Pourtant, c'est une réalité qu'il vaut mieux connaître avant de signer un compromis.
6. Votre situation professionnelle est déterminante
Le montant des revenus n'est pas le seul élément important.
La banque cherche également à comprendre la stabilité et la pérennité de ces revenus.
Un salarié en CDI, un fonctionnaire, un indépendant, un chef d'entreprise ou un professionnel libéral ne seront pas nécessairement analysés de la même manière.
Pour un travailleur non salarié, par exemple, l'ancienneté de l'activité et l'évolution des revenus peuvent être particulièrement importantes dans l'étude du dossier.
Il faut donc éviter de partir d'une simulation générique en pensant :
« J'ai suffisamment de revenus, donc mon prêt sera accepté. »
La manière dont ces revenus sont constitués compte.
7. N'oubliez pas les crédits que vous remboursez déjà
Un crédit automobile, un crédit à la consommation ou un autre prêt immobilier peut réduire votre capacité de financement.
Les LOA et LLD doivent également être prises en compte dans l'analyse de votre situation.
Les charges d'emprunt sont intégrées dans le calcul du taux d'effort et l'assurance emprunteur entre également dans les charges retenues dans le cadre HCSF.
Cela signifie qu'avant de définir votre budget immobilier, il faut regarder votre situation financière dans sa globalité.
Une mensualité supplémentaire peut parfois modifier sensiblement le montant que vous pourrez consacrer à votre futur logement.
8. Votre projet immobilier compte autant que votre profil
Une banque n'étudie pas uniquement « Monsieur et Madame ».
Elle étudie également ce qu'ils veulent financer.
Acheter sa résidence principale, investir dans un appartement locatif, acheter une résidence secondaire ou financer une construction ne présentent pas exactement les mêmes caractéristiques.
Le montant du projet, le type de bien, son emplacement, son financement et les caractéristiques du bien peuvent entrer dans l'analyse.
C'est pour cette raison qu'il est intéressant de déterminer votre budget avant même de commencer les recherches immobilières.
9. Le meilleur moment pour faire étudier son financement ?
Avant de visiter sérieusement les biens.
Cela peut sembler contre-intuitif.
Pourtant, connaître votre enveloppe de financement vous permet de rechercher un bien dans une zone de prix cohérente avec votre situation.
Vous évitez ainsi deux problèmes fréquents.
Vous cherchez trop cher
Vous multipliez les visites de biens qui ne correspondent finalement pas à votre capacité de financement.
Tout le monde perd du temps.
Vous cherchez trop bas
À l'inverse, vous pouvez parfois vous limiter inutilement alors que votre situation permettrait d'envisager un projet plus ambitieux.
L'objectif n'est donc pas de savoir :
« Combien la banque peut-elle me prêter au maximum ? »
mais plutôt :
« Quel projet immobilier est cohérent avec ma situation et mon budget ? »
Cette nuance est fondamentale.
10. Alors, comment savoir si votre projet est réellement finançable ?
Je vous conseille de procéder en quatre étapes.
Étape 1 — Faire vos comptes
Listez :
vos revenus mensuels ;
vos crédits ;
vos charges fixes ;
votre épargne ;
l'apport que vous souhaitez réellement consacrer au projet.
Étape 2 — Identifier vos revenus réellement retenus
Ne prenez pas simplement le montant qui arrive sur votre compte.
Identifiez notamment :
le salaire fixe ;
les primes ;
les heures supplémentaires ;
le 13e mois ;
les indemnités ;
les revenus complémentaires ;
les éventuels revenus locatifs.
La nature et la régularité de chacun de ces revenus peuvent avoir une importance dans l'étude bancaire.
Étape 3 — Définir votre budget immobilier réel
N'oubliez pas que le prix du bien n'est pas le seul coût de l'opération.
Il faut également intégrer les frais liés à l'acquisition et, selon le projet, les éventuels travaux, frais de garantie, assurance et autres dépenses.
Étape 4 — Faire analyser votre situation
C'est là qu'une étude personnalisée prend tout son sens.
Un calculateur peut vous donner un chiffre.
Un professionnel peut vous aider à comprendre ce que ce chiffre signifie réellement pour votre projet, à anticiper les éventuels blocages et à déterminer quelles solutions peuvent être envisagées.
11. Et si votre situation n'est pas « parfaite » ?
C'est précisément pour cela qu'il ne faut pas abandonner avant d'avoir étudié le dossier.
Vous êtes indépendant ?
Vous avez peu d'apport ?
Vous avez déjà plusieurs crédits ?
Vous avez changé récemment d'emploi ?
Vous avez été refusé par votre banque ?
Vous avez un projet immobilier un peu particulier ?
Cela ne permet pas, à lui seul, de conclure que votre projet est impossible.
Chaque situation mérite d'être regardée dans son ensemble.
En revanche, il faut aussi savoir reconnaître lorsqu'un projet n'est pas suffisamment solide pour être présenté immédiatement à une banque.
Parfois, le meilleur conseil n'est pas de chercher une banque à tout prix.
C'est de préparer le dossier, corriger ce qui peut l'être et attendre le bon moment pour présenter le projet.
En résumé
Avant de chercher votre future maison, ne commencez pas par regarder les annonces.
Commencez par regarder votre capacité réelle à financer le projet.
Votre salaire n'est qu'un élément parmi d'autres.
La banque va regarder votre situation globale, mais également la nature des revenus que vous percevez réellement, votre taux d'effort, vos charges, votre épargne, votre profil professionnel et la cohérence de votre projet.
Et surtout :
Votre salaire encaissé n'est pas forcément votre revenu bancaire.
De la même manière :
Une capacité d'emprunt maximale n'est pas forcément un budget immobilier raisonnable.
Et un financement théoriquement possible n'est pas forcément un financement sur lequel il est raisonnable de construire son projet.
L'objectif n'est pas de vous faire emprunter le plus possible.
L'objectif est de construire un financement cohérent avec votre projet et votre situation.
Vous avez un projet immobilier ?
Je suis Sandra Luppo, courtière en crédit, et j'accompagne les particuliers dans leurs projets de financement immobilier, de l'étude de leur situation jusqu'à la mise en place de leur financement.
Vous pouvez commencer par réaliser une première simulation, puis prendre rendez-vous si vous souhaitez aller plus loin dans l'analyse de votre projet.
Comprendre avant d'emprunter, c'est déjà mieux acheter.
👉 https://sandra-luppo.com
Les informations présentées dans cet article sont générales et ne constituent pas une décision d'octroi de crédit. L'étude d'un financement dépend de la situation personnelle de chaque emprunteur et des critères appliqués par les établissements prêteurs au moment de la demande.