Vous envisagez d'acheter un bien immobilier ou de faire un gros achat.
La première question que vous vous posez est : Combien puis-je emprunter ? Cette question est cruciale, car elle détermine votre budget, vos possibilités, et finalement, votre qualité de vie.
Qu'est-ce que la Capacité d'Emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter en fonction de votre situation financière.
Les Deux Formules Principales
Formule 1 : Le Ratio d'Endettement
Ratio d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) × 100
Les banques acceptent 35% assurance incluse. Au delà c'est mission impossible dans la plupart des cas.
Formule 2 : Le Reste à Vivre
Reste à vivre = Revenus mensuels - Charges mensuelles - Nouvelle mensualité de crédit
Les banques veulent que votre reste à vivre soit suffisant : 900€ pour une personne seule, 1200€ pour un couple + 400€ par enfant à charge.
Les Critères Qui Influencent Votre Capacité d'Emprunt
1. Vos Revenus : C'est le critère principal. Plus vos revenus sont élevés, plus votre capacité d'emprunt est élevée. Important : Les banques ne prennent en compte que les revenus professionnels stables et durables. Les allocations (France Travail, CAF, etc.) ne sont pas prises en compte.
2. Vos Charges Mensuelles : Les banques ne déduisent que les crédits, LOA, LDD, pension alimentaire versée et les loyers persistants après achat. Les autres charges (courses, assurances, essence, électricité, téléphone, etc.) font partie du reste à vivre.
3. Votre Apport Personnel : Vous devez apporter au minimum tous les frais (notaire, banque, garantie, courtage) soit environ 12% du prix du bien et avoir encore au moins 5 000€ d'épargne résiduelle pour un achat ancien / 20 000€ pour de la construction.
4. Votre Âge et Durée de Crédit : Jusqu'à 50 ans, vous pouvez emprunter sur 25 ans. Au-delà, vous devez respecter l'âge de fin de prêt maximum de 75 ans.
5. Votre Stabilité Professionnelle : Les banques préfèrent les CDI stables. Cependant, si les CDD, l'intérim ou le travail non salarié sont supérieurs à 3 ans d'ancienneté, les banques traitent le dossier comme s'il s'agissait d'un CDI.
6. Votre Historique Bancaire : Les impayés et les saisies/avis à tiers détenteurs sont disqualifiants.
7. Votre Situation Familiale : Être en couple augmente votre capacité d'emprunt (revenus cumulés).
Comment Augmenter Votre Capacité d'Emprunt
1. Réduire vos charges actuelles : C'est la solution la plus efficace. Chaque euro de charge réduite augmente votre capacité d'emprunt.
2. Augmenter votre apport personnel : Plus votre apport est élevé, plus la banque vous fait confiance.
3. Améliorer votre stabilité professionnelle : Un CDI stable augmente votre capacité d'emprunt.
4. Allonger la durée du crédit : Plus la durée est longue, plus la mensualité est basse.
5. Ajouter un co-emprunteur : Si vous êtes en couple, cela augmente vos revenus totaux.
✅ En Résumé
Votre capacité d'emprunt n'est pas une fatalité. Elle dépend de votre situation financière actuelle, mais aussi de vos choix stratégiques.
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