“On peut emprunter combien, à peu près ?”
C’est LA question qui ouvre presque tous les projets immobiliers.
Et aussi celle qui génère le plus de déceptions quand la réalité bancaire rattrape l’estimation “à la louche”.
En 2026, avec des taux autour de 3,5 % – 3,8 %, une réglementation toujours stricte et des banques plus sélectives, la capacité d’emprunt ne se devine pas.
Elle se calcule. Et surtout, elle s’interprète.
On fait le point, clairement, sans jargon inutile.
1. Capacité d’emprunt : la définition (la vraie)
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter sans mettre votre équilibre financier en danger.
Elle dépend principalement de :
- vos revenus,
- vos charges,
- la durée du crédit,
- le taux,
- l’assurance emprunteur,
- votre apport,
- et… votre comportement bancaire.
👉 Oui, ce n’est jamais un seul chiffre magique.
2. La règle phare : les 35 % d’endettement
La règle reste inchangée :
📌 35 % maximum d’endettement assurance incluse.
Mais attention :
35 % n’est pas un objectif, c’est une limite haute.
Un projet solide se situe souvent :
- entre 28 % et 33 %,
- avec un reste à vivre confortable,
- et une marge de sécurité.
3. Les revenus pris en compte (spoiler : pas tous)
✔ Revenus généralement acceptés
- salaires nets avant impôt,
- revenus fonciers (pondérés),
- pensions, rentes,
- primes récurrentes si perçues depuis plus de 3 ans (sous conditions).
❌ Revenus rarement ou jamais retenus
- heures supplémentaires,
- primes exceptionnelles,
- revenus récents ou instables,
- activités indépendantes de moins de 2–3 ans.
👉 En 2026, la stabilité reste la clé.
4. Les charges qui plombent (souvent en silence)
Quand on pense “charges”, on pense crédit conso.
Mais les banques regardent plus large :
- crédits en cours,
- pensions alimentaires,
- loyers résiduels,
💡 Un crédit conso de 200 € peut faire perdre 20 000 à 30 000 € de capacité d’emprunt.
5. Le rôle clé de l’assurance emprunteur
C’est souvent la grande oubliée… et pourtant.
En 2026 :
- l’assurance est incluse dans le taux d’endettement,
- son coût varie fortement selon l’âge, la santé, la quotité,
- une assurance optimisée peut augmenter la capacité d’emprunt.
👉 Même taux bancaire, capacité différente selon l’assurance choisie.
6. Durée du crédit : plus long ≠ toujours mieux
Allonger la durée augmente la capacité d’emprunt.
Mais :
- le coût total explose,
- certaines banques limitent à 25 ans,
- le profil doit rester cohérent avec l’âge et la situation.
En 2026, la durée est un outil stratégique, pas un réflexe.
7. Apport personnel : levier ou illusion ?
Contrairement à une idée reçue, un gros apport ne sert pas qu’à “rassurer”.
Il permet de :
- réduire la mensualité,
- améliorer le taux,
- absorber les frais annexes,
- sécuriser l’acceptation bancaire.
👉 Mais un projet peut aussi être viable avec peu d’apport (toujours au minimum les frais, soit 12% du prix du bien environ), s’il est bien structuré.
8. Pourquoi les simulateurs en ligne se trompent souvent
Les simulateurs sont utiles… pour rêver.
Mais ils :
- ne tiennent pas compte de votre banque réelle,
- ignorent les subtilités d’assurance,
- simplifient les revenus et les charges,
- n’anticipent pas les refus bancaires.
Résultat :
❌ une capacité “théorique”
✔ une réalité souvent différente.
Conclusion
En 2026, connaître sa capacité d’emprunt, ce n’est pas seulement savoir “combien on peut acheter”.
C’est surtout savoir jusqu’où aller sans se mettre en difficulté.
Un projet immobilier réussi commence toujours par une capacité d’emprunt réaliste, expliquée et sécurisée.
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Sandra LUPPO Courtière en crédit et assurance emprunteur 
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