🏠 Le compromis de vente : à quoi s’engagent vraiment l’acheteur et le vendeur ?

Le compromis de vente est une étape cruciale de l’achat immobilier : il engage l’acheteur et le vendeur avant la signature définitive. Mais quelles sont leurs obligations exactes ? Délais, conditions suspensives, dépôt de garantie… Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour signer en toute sécurité.

🧾 Le compromis de vente, c’est quoi exactement ?

Le compromis de vente, c’est un peu le contrat de fiançailles de l’immobilier.
Il ne s’agit pas encore du mariage (la vente définitive), mais on s’engage sérieusement à aller jusqu’au bout, sauf conditions particulières.

Ce document formalise l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur le prix, les délais, et les modalités de la vente. Il est signé soit :

Chez un notaire (forme la plus sécurisée),
Ou sous seing privé (entre particuliers ou via une agence immobilière).

À partir de là, les deux parties ont des droits et des obligations précises.

👩‍💼 L’engagement de l’acquéreur

Pour l’acheteur, signer un compromis, c’est bien plus qu’une simple intention d’achat. C’est un engagement ferme, mais sous conditions.

1. Verser un dépôt de garantie

L’acquéreur verse généralement entre 5 % et 10 % du prix du bien à la signature du compromis. Cependant le montant peut etre bien en deçà si les deux parties sont d’accord.
Cet argent est bloqué sur le compte du notaire ou de l’agence jusqu’à la signature de l’acte authentique.
👉 Si la vente se réalise, il sera déduit du prix final.
👉 Si la vente échoue sans motif légitime, il peut être perdu au profit du vendeur. C’est une indemnité d’immobilisation.

2. Respecter les délais

L’acheteur dispose de :

10 jours de rétractation légale après la signature du compromis (sans justification, sans pénalité).
En dehors de cette période, tout désistement injustifié peut entraîner la perte du dépôt de garantie.

Ensuite, il doit obtenir son offre de prêt dans les délais prévus (souvent 45 à 60 jours). Là encore, les délais peuvent être allongé et je vous le conseille fortement. Demandez 3 mois pour obtenir votre offre de prêt. Si on l’obtient avant, vous achetez avant, mais si il y a un problème, ça nous laisse le temps de trouver une solution sans demander un avenant qui peut etre refusé par le vendeur !

3. Fournir les justificatifs à temps

La banque et le notaire auront besoin de nombreux documents :
bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs de domicile, attestation d’assurance…
Tout retard peut retarder la signature finale — voire faire tomber le compromis si la date limite est dépassée.

4. Respecter les conditions suspensives

C’est LA grande sécurité de l’acquéreur.
La plus importante : la clause suspensive d’obtention du prêt immobilier.

➡️ Si la banque refuse le financement, la vente est annulée sans pénalité.
Mais attention : il faut prouver la bonne foi en présentant au moins deux refus de prêt écrits dans les délais.

Autres conditions possibles :

Obtention d’un permis de construire (dans le cas d’un terrain ou d’un projet de construction).
Réalisation de diagnostics techniques.
Absence de préemption par la mairie.

🧑‍💼 L’engagement du vendeur

Le vendeur n’est pas en reste : signer un compromis, c’est aussi s’engager à vendre à un prix et des conditions fixées.

1. Retirer le bien du marché

Une fois le compromis signé, le vendeur ne peut plus accepter d’autres offres.
Il s’engage à réserver le bien à l’acheteur signataire, sauf si une condition suspensive échoue.

2. Maintenir le bien dans son état actuel

Le vendeur doit entretenir le bien jusqu’à la vente définitive.
Aucune dégradation majeure ou modification ne doit intervenir entre le compromis et la signature de l’acte authentique.

3. Fournir tous les diagnostics obligatoires

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être complet :

DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, assainissement…
Et, le cas échéant, l’audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques.

Ces documents sont annexés au compromis et engagent juridiquement le vendeur sur l’état du bien.

4. Signer l’acte de vente dans les délais

Le vendeur doit se présenter à la signature de l’acte authentique à la date prévue.
S’il se rétracte sans motif légitime, l’acheteur peut saisir le tribunal pour forcer la vente ou demander des dommages et intérêts.

⚖️ Et si l’une des deux parties ne respecte pas ses engagements ?

Si l’acheteur se désiste sans motif légitime après le délai de rétractation, il perd son dépôt de garantie.
Si le vendeur refuse de signer sans motif valable, l’acheteur peut obtenir réparation devant la justice (souvent l’équivalent du dépôt ou plus).

📅 Le calendrier type d’un compromis

Étape	Délai approximatif	Commentaire
Signature du compromis	Jour J	L’engagement est pris entre les deux parties
Rétractation acheteur	J + 10 jours	Possible sans justification
Obtention de l’offre de prêt	J + 60 jours	Délai minimum pour finaliser le financement
Signature de l’acte authentique	J + 90 jours environ	La vente est définitivement conclue

💡 Conseils de courtière

Ne signez jamais un compromis sans être sûre de votre budget.
Même si vous avez 90 jours pour obtenir un prêt, il est plus sûr d’avoir déjà une simulation.
Vérifiez les clauses suspensives.
Elles sont votre bouclier juridique. Si elles sont mal rédigées, vous pourriez perdre votre dépôt en cas de refus de prêt.
Soyez réactif.
Les notaires et les banques fonctionnent avec des délais fixes. Le moindre document manquant peut faire dérailler tout le calendrier.

✍️ Conclusion

Le compromis de vente est bien plus qu’un simple avant-contrat.
Il engage l’acheteur et le vendeur sur des obligations fortes, mais équilibrées :

L’acheteur s’engage à acheter, sous réserve d’obtenir son financement.
Le vendeur s’engage à vendre, sous réserve du respect des conditions prévues.

C’est une étape clé pour sécuriser la transaction… et éviter les mauvaises surprises.

📅 Vous préparez la signature d’un compromis ?
👉 Discutons-en ensemble avant de signer pour vérifier la solidité de votre financement :
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