🏡 Acheter sans apport : ce mythe qui a la peau (très) dure

« On peut acheter sans apport maintenant, non ? »

C’est LA phrase qu’on entend partout. Dans les salons immobiliers. Autour d’un café. Dans les vidéos TikTok qui promettent monts, merveilles et villas avec piscine sans sortir un euro de sa poche.

Et pourtant, derrière ce fantasme bien marketé, il y a une réalité moins sexy : acheter sans apport, en 2025, ce n’est pas vraiment possible. Ou du moins, pas sans sortir un centime.

On vous explique pourquoi. Sans vous noyer dans le jargon bancaire, promis.

1. D’abord, c’est quoi l’« apport » exactement ?

Beaucoup de gens pensent que l’apport, c’est l’argent qu’on met de sa poche pour payer les frais de notaire.
Erreur.

L’apport, pour une banque, c’est votre participation au prix du bien.
👉 Exemple : vous achetez un bien à 250 000 €. Vous mettez 25 000 € d’épargne ? Vous avez 10 % d’apport.
Ce que vous allez payer en plus (notaire, garantie, frais de dossier, frais de courtage…), ce ne sont pas des apports, mais des frais annexes.

2. Ce que la banque accepte (ou pas)

Certaines banques acceptent de financer 100 % du prix du bien .

Parfois — dans de rares cas — la banque du client accepte même de financer les frais de notaire. C’est ce qu’on appelle le 110 % dans des cas très particuliers, notamment pour les primo-accédants jeunes avec très bons revenus.
Mais cela reste très marginal, souvent lié à une relation bancaire solide, ou à un montage spécifique sur mesure. Mais la plupart du temps il faut que vous ayez cette même somme en épargne.

En clair : ce n’est ni courant, ni garanti. Et surtout, ça ne s’improvise pas.

Et même quand c’est accepté, cela ne veut pas dire que vous n’aurez rien à payer :

Les frais de garantie (hypothèque ou caution)
Les frais de dossier bancaire
Les honoraires du courtier (coucou 👋)

Ces frais peuvent représenter environ 12% du prix du bien sur un achat classique.
Et aucune banque ne les finance sans garanties solides.

3. Et si je veux vraiment tout emprunter ?

Bonne chance 😅

Pour emprunter à 110 % (prix du bien + frais de notaire uniquement), il faut :

Un revenu très confortable par rapport au montant emprunté
Une épargne de sécurité conservée après l’achat
Un profil ultra rassurant pour la banque (CDI, secteur porteur, stabilité familiale…)

Et même dans ces conditions, toutes les banques ne le font pas.

Autrement dit : acheter sans apport et sans frais, ce n’est pas une stratégie duplicable à tout le monde. C’est un coup de poker, parfois risqué, souvent refusé.

4. Le vrai problème : la confusion dans les termes

Ce qui entretient le mythe, c’est qu’on confond souvent :

Financement à 100 % (la banque prête le prix du bien)
Achat sans apport global (le client ne met rien du tout, ni sur le bien, ni sur les frais)

Et ça, aucune banque ne le propose sans garanties exceptionnelles.
C’est là que le rôle du courtier devient utile : traduire les termes, clarifier ce qui est faisable, éviter les désillusions.

5. Pourquoi les banques veulent un apport ?

Parce que l’apport, c’est ce qui montre votre engagement.

C’est un peu comme une relation : si vous vous engagez sans jamais investir de votre côté, l’autre partie finit par douter.

Plus vous mettez d’apport, plus la banque :

Réduit son risque
Vous propose de meilleurs taux
Vous considère comme un client fiable

Mais ne paniquez pas : on peut très bien emprunter avec 0 % d’apport sur le bien… à condition de pouvoir payer les frais.

6. Ce que je conseille à mes clients

👉 Ne basez pas votre projet sur une vidéo virale ou un « on m’a dit que ».
👉 Calculez les frais annexes avec précision (je peux vous y aider).
👉 Anticipez ce que vous pouvez apporter, même partiellement.
👉 Et surtout : ne vous découragez pas si vous n’avez pas les 10 % d’apport « idéaux ». Il y a des solutions.

Le vrai sujet, ce n’est pas « est-ce que j’ai un apport ? », mais « comment présenter un dossier qui rassure la banque ? »
Et ça, c’est exactement ce qu’un courtier fait pour vous.

Conclusion : mythe démonté ✔️

Non, on n’achète pas un bien immobilier en 2025 sans apporter un centime.
Oui, il est possible de financer 100 % du bien, mais jamais les frais annexes. (sauf peut-être votre banque car elle vous connait)
Et surtout : chaque dossier est unique.

Avant de rêver d’un achat sans apport, mieux vaut se poser les bonnes questions. Et s’entourer de pros pour y répondre.

Ça tombe bien : je suis là pour ça 😉

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